암요양병원 “PF의 자기자본비율 높여서 부동산 부실 뇌관 제거해야”

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작성자 이길중 작성일25-09-26 13:54 조회216회 댓글0건

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암요양병원 현재 ‘사업비의 3%’면 시행 가능공사비 97% 대출 자체가 지뢰밭
비율 높을수록 전반적 위험 감소주요국은 20~40% 수준으로 규제정부, 20%까지 단계적 상향 추진
부동산 시장 부실의 뇌관으로 꼽히는 프로젝트파이낸싱(PF)의 자기자본비율을 사업비의 3%에서 20% 수준까지 끌어올리면 아파트 건설 총사업비가 11.1% 줄어드는 것으로 나타났다.
한국개발연구원(KDI)은 22일 ‘부동산 PF 자본확충의 효과와 제도 개선 방안’ 보고서를 통해 2013~2025년 추진된 약 800개 PF 사업장 자료를 분석한 결과를 발표했다.
현재 대부분 PF 사업은 시행사가 총사업비의 3% 정도만 자기자본으로 충당하고 나머지는 시공사(건설사) 보증에 의존해 금융기관 대출로 충당한다. 이에 부동산 경기가 침체하거나 공사비·금리가 올라 PF 사업이 흔들리면 대출해준 금융기관 부실이 커질 수 있다. 주요국들은 한국과 달리 시행사가 20~40% 수준의 자기자본을 들여야 한다. 정부는 이를 개선하기 위해 지난해부터 자기자본비율을 중장기적으로 20% 수준까지 끌어올리는 방안을 추진 중이다.
KDI 분석 결과, PF 사업 자기자본비율이 높을수록 분양 리스크 등 전반적인 위험이 감소하는 것으로 조사됐다. 시행사의 자기자본비율이 현행 3% 수준에서 정부의 중장기 목표치인 20%까지 늘어날 경우, 아파트 등 주거용 사업장의 ‘엑시트(Exit) 분양률’(손익분기점)은 약 13%포인트 감소하는 것으로 나타났다. ‘엑시트 분양률’이란 시행사가 PF 대출을 갚으려면 달성해야 하는 최소한의 분양률이다.
이 지표가 낮아진다는 것은 아파트 미분양이 늘어도 시행사가 투자금을 회수할 수 있는 여력이 생긴다는 뜻이다.
반대로 시공사의 자기자본비율이 낮으면 PF 부실 위험이 늘어났다. KDI가 미국에서 2015~2024년 착공된 1만5000개 아파트 사업장을 분석한 결과, 아파트 PF에서 부채비율인 주택담보인정비율(LTV)이 17%포인트 늘어나면 착공 후 3년 이내 부실 확률이 0.39%에서 0.63%로 올라갔다. 부실 후 회생할 가능성은 55%에서 44.1%로 내려갔다.
자기자본비율이 늘어나면 총사업비도 아낄 수 있다. KDI는 자기자본비율이 20%로 늘어나면 총사업비는 평균 3108억원에서 2883억원으로 7.2% 감소한다고 분석했다. 특히 아파트 등 주거용 사업장은 총사업비가 평균 3151억원에서 2801억원으로 11.1%나 감소했다. 자기자본이 많을수록 고신용 시공사의 보증을 받을 필요가 줄어 비용을 아낄 수 있고, 대출 규모가 작아 이자 부담도 줄어들기 때문이다.
KDI는 PF 부실을 막으려면 “프로젝트금융투자회사(PFV)에 점진적으로 프로젝트 리츠 수준의 건전성 규제와 감독을 도입해야 한다”고 제안했다. 국내 대형 부동산 개발사업은 투자자가 많고 권리관계와 자금 흐름이 복잡해 시행사가 페이퍼컴퍼니인 PFV를 내세워 사업을 시행하는 경우가 많다. 평균 자기자본비율이 38%에 달하는 리츠(부동산투자회사)와는 달리, PFV는 건전성 규제와 감독 사각지대에 놓여 자기자본비율이 3%에 그친다.
KDI는 “PFV에 자기자본비율을 규제하고, 부동산 금융에 전문성이 있는 부처를 주무부처로 지정하고 인허가와 감독을 해야 한다”고 촉구했다.
지난 24일 아침, 조은석 내란 특별검사팀 사무실이 차려진 서울고검 청사엔 큰 혼란이 일었다. 이날 오전 10시 내란 중요임무종사 혐의로 피의자 조사를 받기로 한 박성재 전 법무부 장관이 지하 주차장으로 들어갔기 때문이었다. 앞서 박 전 장관은 1층 현관으로 출석하기로 특검과 협의한 터였다. 1층에서 포토라인을 만들고 박 전 장관 출석을 기다리던 취재진 수십 명은 ‘닭 쫓던 개’ 신세가 됐다.
박 전 장관은 2015년 12월부터 1년 반가량 서울고검장을 지냈다. 취재진을 피해 청사로 들어가는 방법을 누구보다도 잘 알았을 것이다. 그러나 그러고도 결국 지하 주차장에서 기자를 마주쳤다. 표정엔 낭패감이 가득했다. 박 전 장관은 질문하는 기자에게 “쓸데없는 소리”라며 화를 냈다. 13시간가량 조사를 마치고 나오는 길 영상 카메라 앞에서야 “고생이 많으시다”며 취재진에게 짧게 소감을 밝혔다.
현장에선 박 전 장관이 ‘셀프 특혜 조사’를 시도했다는 우스갯소리도 나왔다. 박 전 장관은 이날 지하에서 올라갈 때 현직 고검장이 주로 이용해 ‘황금마차’라는 별명이 붙은 비상용 엘리베이터를 타려다 직원에게 제지당했다. 잠긴 지하 2층 문을 억지로 열려고 시도했다는 말도 나왔다. 박 전 장관의 지하 출입 경위를 조사하던 청사 직원들은 “고검장 하실 땐 항상 누군가 문을 열어줬을 테니 그냥 열려있는 문인 줄 아셨던 모양이다”라며 쓴웃음을 지었다.
특검이 출범하고 수백 명의 군인과 공무원이 서울고검 청사에서 조사를 받았다. 이들은 모두 수사팀과 협의한 대로 출석했다. 그 과정에서 기자들이 달라붙어 공격적인 질문을 쏟아내도 묵묵히 받아들였다. 이상민 전 행정안전부 장관, 심우정 전 검찰총장, 한덕수 전 국무총리는 모두 취재진의 플래시 세례를 견뎠다. 재판과 수사에 비협조로 일관하는 윤석열 전 대통령조차 특검과 지하 출입 협의가 불발되자 결국 공개 출석했다.
박 전 장관이 검찰 전체를 지휘하던 법무부 장관이자 동시에 이들의 검찰 선배라는 권위 의식을 가진 채 조사에 임한 것 아니냐는 지적이 나오는 이유다. 그는 10년 전엔 서울고검장, 몇 달 전에는 법무부 장관이었지만 이젠 그저 내란 중요임무종사 피의자 중 한 명이다.
제주의 카지노에서 외국인이 집단 난동을 부린다는 신고가 접수돼 경찰이 출동하는 상황이 벌어졌다.
24일 오후 5시 30분쯤 제주시 노형동의 한 호텔 카지노에서 손님 50여명이 난동을 부리고 있다는 카지노 측 신고가 경찰에 접수됐다.
한 외국인 고객이 게임을 하던 중 딜러가 실수하자 이에 불만을 품고 항의하면서 소동이 시작된 것으로 알려졌다. 고객의 항의에 다른 외국인 고객들도 동조하면서 험악한 상황으로 이어진 것으로 전해졌다.
신고를 받고 출동한 경찰은 폭행 및 업무방해 혐의로 50대 중국인 남성과 30대 중국인 남성 2명 등 3명을 붙잡아 조사 중이다. 경찰은 카지노 보안요원 3명이 폭행을 당했다는 진술을 확보해 조사를 벌일 예정이다.
경찰 관계자는 “손님들이 항의하는 과정에서 사람이 모여들어 상황이 커진 것 같다”며 “폐쇄회로(CC)TV 영상 등을 확보해 자세한 사건 경위를 조사 중”이라고 밝혔다.