인스타 좋아요 늘리기 [올앳부동산][단독]64억원 건물이 48억원으로…HUG 인정평가 시행 이후 감정가 평균 10% 떨어졌다

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작성자 이길중 작성일25-09-23 02:43 조회238회 댓글0건

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인스타 좋아요 늘리기 서울 관악구에서 10년간 임대업을 해온 A씨는 주택 임대사업자가 의무로 가입해야 하는 전세보증금 반환보증보험을 갱신하기 위해 지난달 주택도시보증공사(HUG)에 감정평가를 의뢰했다가 큰 충격에 빠졌다. A씨가 소유한 8층짜리 다세대 주택의 감정평가액이 2년전 64억원이었으나 올해 48억원이 산정됐기 때문이다. 2023년 HUG가 선정한 감정평가 법인에서 받은 액수보다 25%나 떨어진 셈이다.
갑자기 감정평가액이 떨어지면서 전세 반환보증 보험 가입도 어려워졌다. 반환보증 보험은 세입자 보증금을 포함한 선순위 채권이 주택가격의 90%를 넘지 않아야 가입할 수 있는데, 감정가액이 대폭 낮아진 여파로 이 기준을 충족할 수 없게 된 것이다.
A씨는 “건물을 매입했던 10년 전 가격 수준”이라며 “멀쩡히 세입자를 받던 집이 순식간에 ‘깡통’ 건물이 됐다”며 분통을 터트렸다.
올해 6월부터 비아파트(오피스텔·다세대·다가구) 임대인이 반환보증에 가입할 때 HUG가 정한 감정 평가기관 자료만 적용하는 ‘인정 감정평가 제도’가 시행된 가운데, HUG 인정 감정액과 기존 감정액의 차이가 크게 벌어지면서 주택시장의 혼란이 가중되고 있다.
국회 기획재정위원회 소속 박민규 더불어민주당 의원이 19일 HUG에서 받은 서울지역 보증보험 재가입 주택 감정평가액 비교 자료를 보면, HUG 인정평가를 완료했고 이전 감정평가 내역도 존재하는 주택 등 161건(6월~8월말)의 인정평가 가격은 기존 감정액과 비교해 평균 5.9% 하락한 것으로 나타났다.
‘인정 감정평가제’란, 집주인이 전세보증금 반환보증을 가입하기 전에 HUG가 지정한 5개 감정평가법인에서 주택의 가격을 감정받는 제도다. 전세사기 사태 이후 도입됐다. 과거엔 HUG는 집주인이 자체적으로 감정평가법인에서 받아온 감정가액을 전부 인정해줬으나 집주인과 감정평가사가 짜고 건물가격을 올려 전세사기나 무자본 갭투기에 악용된다는 지적에 따라 도입된 제도다. 임대인과 감정평가사 연결을 끊어 담합을 원천 차단한다는 의도다.
제도 시행 이후 가액과 기존 자료를 비교한 결과, 과거 감정평가액과 이번 인정평가액이 같았던 사례는 단 두 건 뿐이었다. 전체의 70%가 넘는 122건(75.8%)은 기존보다 가격이 9.9% 떨어진 것으로 나타났다. 가격이 도리어 오른 경우는 전체의 23%에 불과한 37건으로 평균 6.8% 올랐다.
특히 전체 신청의 3건 중 1건은 예비감정 이후 감정평가 절차가 중단됐다. 인정평가제도 도입 이후 HUG를 통해 이뤄진 예비감정 916건 중 303건(33%)이 정식감정을 받지 않고 종결됐다. HUG는 감정평가액 외에 ‘주택 공시가격의 140%’도 주택가액으로 인정하는데, 예비감정에서 이보다 낮은 액수가 나와 신청자가 중도에 포기했거나 감정 진행중에 건물이 경매에 넘어가 반환보증 가입이 필요하지 않게된 경우도 있을 수 있다.
HUG 관계자는 인정평가 시행 전후 감정가액 차이가 큰 데 대해 “인정평가에서 기존 감정평가가 담보가치를 얼마나 적정하게 반영했는지, 시세가 얼마나 변동했는지 등을 반영한 결과”라고 설명했다. 그간 일부 법인 감정평가 결과가 부풀려진 면이 있었던 만큼 이를 바로잡은 결과라는 취지로 풀이된다.
다만 감정평가액 ‘부풀리기’를 막자는 취지는 좋으나 기존 감정액과 차이가 너무 벌어진다면 세입자의 주거 불안으로 이어질 수 있다는 우려가 나온다.
임대인 입장에선 감정액이 떨어지면서 보증금을 낮출 수밖에 없고 그러려면 단기간에 많은 현금을 확보해야 하는 부담이 생긴다. 전세보증보험은 세입자의 전세보증금 총액이 공시가격의 126%를 넘거나, 감정평가금액의 90%를 초과하면 가입이 거절되기 때문이다.
그렇다고 임대인이 반환보증 가입을 포기하면 전세사고 위험 때문에 아예 세입자가 들어오지 않는 맹점이 생긴다. 보증금 미반환이 단 한 건만 발생해도 나머지 가구 계약이 줄줄이 막히게 되는 임대업 특성상 전세 사고가 급증할 수 있다는 것이다.
A씨의 경우도 원·투룸으로 구성된 건물에 30가구가 평균 1억4000만원의 보증금에 세를 들어 살고 있다. A씨는 “보증보험 가입 요건에 맞추려면 보증금을 가구당 5000만원씩 낮춰 집을 내놓아야 하는데 총 15억원에 이르는 돈을 어떻게 마련할지 모르겠다”며 “지난 2년간 현금 10억원을 마련해 보증금을 내주며 버텼는데 이제 전세 사고를 피할 수 없을 것 같아 너무 두렵다”고 말했다.
불안한 건 세입자도 마찬가지다. 서울 다세대 투룸에서 4년간 거주하다 결혼을 계기로 이사를 준비하는 B씨는 “오는 12월 계약 만료를 앞두고 6월부터 집을 내놓았는데 8월 이후로는 집을 보러오는 사람이 하나도 없었다”며 “집주인이 보증반환 가입이 안 되고 전세대출도 막혀 세입자를 구하기 어렵다고 해서 신혼집 구하기를 잠정 중단한 상황”이라고 말했다.
박 의원은 “부풀려진 전세보증금을 낮추고 세입자를 보호하는 것은 중요한 일”이라면서도 “갑자기 낮아진 감정평가액이 시장에 심각한 충격을 주면 결국 전세사고가 늘어나고 HUG의 대위변제금액이 늘어나는 악순환이 벌어질 수 있다”고 지적했다. 그는 이어 “HUG가 선정한 5개 감정평가기관에만 일감이 몰려 ‘독과점’ 논란이 벌어지는 것도 문제”라고 지적했다.
HUG 관계자는 “서울시 등에서도 감정평가 관련 제도 개선을 제안한 바 있어 검토 중”이라면서도 “아직 구체적인 내용은 확정되지 않았다”고 밝혔다.
이란에서 영화를 제작하려면 정부 부서에 각본을 제출해야 한다. 신정주의와 민주주의가 결합한 국가 체제에 반하는 내용은 검열된다. “그 규칙을 따르고 싶지 않다면, 많은 문제를 직면하게 됩니다. 저도 겪었던 그런 문제들 말이죠.”
제30회 부산국제영화제에서 올해의 아시아영화인상을 받은 이란 감독 자파르 파나히는 18일 부산 해운대구 영화의전당에서 열린 기자회견에서 이같이 말했다. 파나히 감독은 여러 차례 구금과 가택연금을 당했다. 2010년에는 국가로부터 영화 제작 금지와 출국 금지 처분을 받았다. 국가안보를 위협하고 이슬람 공화국에 반대하는 내용을 선전했다는 이유에서다.
탄압에도 파나히 감독은 영화를 멈추지 않았다. 지난 5월 <그저 사고였을 뿐>(It Was Just an Accident)으로 프랑스 칸 국제영화제 최고상인 황금종려상을 받으면서 세계 3대 영화제 최고상을 석권한 최초의 아시아 감독이 됐다. 파나히 감독은 “저는 사회적인 영화를 만드는 사람”이라면서 “영화 제작 금지 처분을 받기도 했지만, 영화를 만드는 것을 그 누구도 막을 수 없다고 생각한다”고 말했다.
그는 “전 세계 어느 곳이건 문제가 있지 않냐”면서 “영화 제작자들은 책임감을 가지고, 어디서든 원하는 이야기를 만들어야 한다고 생각한다”고 했다.
파나히 감독은 영화에서 억압받는 자들을 조명해 왔다. 제57회 베니스국제영화제 황금사자상(최고상) 수상작 <써클>(2000)은 차별받는 이란 여성들을 주인공으로 한 작품이다. 미혼모는 멸시받고, 아버지나 남편의 동의가 없이는 아이를 지울 수 없는 사회의 모습이 담겨 있다. <오프사이드>(2006)는 축구 경기 관람이 금지된 이란 여성들이 월드컵 경기를 보기 위해 남자로 변장한 채 잠입하는 얘기다.
국가로부터 영화 제작을 금지당한 후, 파나히 감독은 어떻게든 영화를 만들 방법을 찾았다고 한다. “스스로 영화에 등장하는 것만이 방법이라고 생각했다”는 파나히 감독은 택시기사로 분해 차에 탄 승객과의 대화를 촬영했다. 이를 모아 만든 영화 <택시>(2015)는 제65회 베를린영화제에서 황금곰상(최고상)을 받았다.
그에게 마지막 3대 영화제 최고상 트로피를 안겨준 <그저 사고였을 뿐>은 올해 부산국제영화제 갈라 프레젠테이션 섹션에 초청됐다. 정치범으로 수감되며 모든 걸 잃은 바히드(바히드 모바셰리)가 감옥에서 자신을 괴롭힌 경찰과 똑 닮은 발걸음 소리를 내는 사람을 마주치면서 일어나는 일을 그렸다. 영화는 고문을 자행하는 ‘그들’에게 폭력으로 앙갚음하는 것이 과연 옳은가, 하는 질문을 던진다. 영화제 이후 다음 달 1일 국내 정식 개봉한다.
<그저 사고였을 뿐>은 아카데미 시상식 국제장편영화상 부문에 프랑스 대표로도 출품이 결정됐다. 파나히 감독은 “프랑스와 공동 제작된 작품이라 출품이 가능했다”며 “(단독으로 제작했던) 영화 <오프사이드>(2006)는 ‘자국 스크린에 상영되어야 하는 조건’을 충족하지 못해 출품을 포기했었다”고 했다.
파나히 감독은 부산국제영화제와도 인연이 깊다. 제1회 부산국제영화제에 장편 데뷔작 <하얀 풍선>(1995)으로 부산을 방문했던 그는 “구금 등으로 오랜 기간 부산에 오지 못했었지만, 1회 때도 아시아 최고 영화제가 될 저력이 있다고 봤다”고 했다.
특히 그는 이번 내한 기간에 2017년 작고한 고 김지석 프로그래머의 묘지를 찾았다. 파나히 감독은 “제가 출국 금지로 이란을 떠날 수 없을 때 김 프로그래머가 이란까지 찾아와주기도 했다”며 “생전 이란 영화를 정말 좋아해 주셨다”고 말했다.
야구 예능 프로그램 <불꽃야구>가 홈구장인 대전 한밭야구장(대전 파이터즈 파크)에서 첫 ‘직관(직접관람)’ 경기를 연다.
대전시는 <불꽃야구>의 첫 홈구장 직관 경기가 오는 21일 오후 5시 한밭야구장에서 열린다고 18일 밝혔다.
<불꽃야구>는 은퇴한 프로야구 레전드 선수들로 구성된 ‘불꽃 파이터즈’가 전국 고교·대학·독립야구 강팀과 맞붙는 콘셉트의 예능 프로그램이다.
<불꽃야구>는 지난 5월 대전시와 협약을 맺고 프로야구 한화이글스의 옛 홈구장인 한밭야구장을 전용 홈구장으로 사용하고 있다. 전용 구장 명칭은 파이터즈 파크다. 지난 8~9월 무관중 경기가 두 차례 열렸으나 야구팬들이 직접 경기를 관람할 수 있는 직관 경기가 이곳에서 열리는 것은 처음이다.
1만2000여명을 수용할 수 있는 이번 경기의 관람 티켓은 전날 예매 시작과 동시에 모두 매진됐다. 첫 직관 홈경기 상대는 전국 최강 고교야구팀으로 꼽히는 수원 유신고다. 유신고는 올해 황금사자기 준우승을 차지했고, 봉황대기에서도 4강에 올랐다.
대전시는 <불꽃야구> 첫 홈 직관 경기에 맞춰 경기장 주변에서 시장 상인회 등과 임시 시장을 마련한다. 지역 대표 캐릭터인 꿈돌이를 활용해 대전관광공사가 운영하는 ‘꿈돌이 홈런존’과 꿈돌이 라면·호두과자를 맛 볼 수 있는 ‘꿈돌이 매장’도 설치한다.
대전시 관계자는 “이번 경기는 한밭야구장을 <불꽃야구> 촬영·경기 공간으로 활용하기로 한 이후 시민에 개방되는 첫 무대”라며 “파이터즈 파크가 대전 한화생명 볼파크와 더불어 전국의 야구팬들이 찾는 또 다른 명소가 될 것으로 기대한다”고 말했다.