[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

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작성자 이길중 작성일25-07-01 11:33 조회0회 댓글0건

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새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
미국과 중국이 26일(현지시간) 관세·무역 관련 잠정 합의에 서명했다. 미국이 인도를 비롯해 주요 교역 상대국 10개국과 곧 협상을 타결할 수 있다는 트럼프 행정부 고위당국자의 언급도 나왔다.
도널드 트럼프 대통령은 이날 백악관에서 대규모 감세 방안을 담은 ‘하나의 크고 아름다운 법안’ 입법 관련 행사에서 “우리는 어제 막 중국과 서명했다”고 밝혔다.
트럼프 대통령이 서명했다고 밝힌 문서는 이달 9~10일 영국 런던에서 열린 2차 미·중 고위급 회담에서 도출된 합의를 지칭하는 것으로 보인다. 하워드 러트닉 상무장관도 이와 관련 블룸버그와의 인터뷰에서 “중국과 이틀 전(24일)에 서명했다”고 말했다.
러트닉 장관은 이어 “중국은 우리에게 희토류를 제공할 것”이라며 “우리도 맞대응 조치를 철회할 것”이라고 말했다. 중국이 희토류 수출 제한 조치를 해제하는 것을 전제 조건으로 미국도 반도체 소프트웨어와 제트 엔진, 플라스틱 제조에 쓰이는 에탄올 등의 수출 제한을 거둬들이겠다는 의미다.
중국도 2차 미·중 고위급 무역회담을 통해 마련한 합의안을 최근 “최종 승인했다”고 밝혔다. 중국 상무부 대변인은 27일 기자와의 질의응답 형식으로 발표한 자료에서 “런던 고위급 무역 회담 이후 양측 대표단이 긴밀한 소통을 유지했고, 최근 승인 절차를 거쳐 프레임워크의 세부 사항을 추가로 확정했다”고 말했다. 이어 “중국은 조건에 부합하는 통제 품목의 수출 신청을 법에 따라 심사·승인할 것”이라며 “미국도 이에 대응해 일련의 제한 조처를 철회할 것”이라고 덧붙였다.
앞서 미·중은 지난달 제네바에서 열린 1차 회담에서 90일 동안 서로에 대한 관세를 각각 115%포인트 인하하고 중국은 상호관세에 대한 보복으로 실행한 비관세 조치를 해제하기로 합의했다. 그러나 미국은 중국이 희토류 등 핵심광물 수출 통제 조치를 여전히 유지하고 있다고 비판했고, 중국은 미국의 유학생 비자 취소 방침, 대중 반도체 수출통제 강화 조치에 반발했다.
이후 미·중 정상 간 통화를 거쳐 런던에서 열린 2차 고위급 회담에서 양국은 중국의 대미 희토류 수출 재개, 미국 내 중국인 유학생 체류 허용, 미국의 대중국 첨단 반도체 및 관련 기술 수출 통제 완화 등을 담은 합의를 했다.
트럼프 대통령은 또 “우리는 일부 거대한 합의를 추진하고 있다”며 “다가오는 합의로는, 아마도 인도 시장을 개방하는 매우 큰 합의를 인도와 하게 될 것”이라고 밝혔다.
러트닉 장관은 이와 관련 상호관세 유예 종료 전인 향후 2주 동안 10개국과 무역 합의를 할 준비가 돼 있다고 밝혔다. 러트닉 장관은 “우리는 우선적으로 10개 합의(top 10 deals)를 한 뒤 그것들을 범주화할 것이며, 다른 나라들이 그에 맞추게 할 것”이라고 말했다. 먼저 협상을 타결하게 될 10개국과의 무역 합의 틀이나 내용이 나머지 국가들에도 적용될 가능성이 있다는 의미로 풀이된다. 다만 우선적으로 합의를 하려는 10개국이 어디인지는 언급하지 않았다.
과학이 가려낸 진범, 남편이었다
■스모킹 건(KBS2 오후 9시45분) = 2023년 12월, “사람이 크게 다쳤다”는 신고가 119에 들어왔다. 현장으로 출동한 구급 대원은 피를 흘린 채 쓰러져 있는 여성을 발견했다. 경찰은 국내 최고 로펌의 변호사였던 남편을 용의자로 지목하고 긴급 체포했다. 남편은 살해 혐의를 부인했지만, 과학수사관과 법의학자의 분석으로 남편의 의도적 살해였음이 드러났다. 법원은 남편에게 징역 25년을 선고했다.
지심도에서 자리돔 낚는 방법은
■한국기행(EBS1 오후9시35분) = 경남 거제에는 섬 모양이 마음 심(心) 자를 닮아 ‘지심도’라는 이름을 갖게 된 작은 섬이 있다. 겨울부터 봄이면 붉은 동백이 피어나고, 여름이면 숲에서 새들이 노래하는 곳. 이경자·조동일씨 부부는 지심도의 매력에 빠져 이 섬에 자리를 잡았다. 부부는 대나무 장대 끝에 커다란 그물을 달아 생선을 낚는 지심도의 전통 어업 방식으로 제철 자리돔을 잡으며 여름을 난다.
미국의 벙커버스터 폭격에 손상된 이란 핵 시설 모습이 담긴 위성사진이 추가로 공개됐다. 새로 공개된 사진에는 이전에 보이지 않았던 구멍과 건물 파손 상황이 추가로 포착됐다. 다만 사진만으로 이란 핵 시설 피해 규모를 둘러싼 논란을 종식하기는 어려워 보인다. 이란이 복구작업에 나선 정황도 발견됐다.
영국 BBC방송은 25일(현지시간) 위성기업 막사 테크놀로지가 공개한 사진을 분석해 포르도·이스파한·나탄즈 등 이란 핵 시설 3곳의 피해 상황을 전했다.
앞서 미국의 공습 다음 날인 22일 촬영된 포르도 지하 핵 시설 사진에서는 미군이 투하한 GBU-57 벙커버스터 폭탄이 관통한 것으로 추정되는 구멍 6개가 확인됐다. 이후 이스라엘은 23일 포르도에 대한 추가 공습을 단행했다.
막사가 24일 촬영해 공개한 사진에서는 22일 촬영분에서는 보이지 않았던 구멍과 건물 파손 상황이 추가로 포착됐다. 포르도 북서쪽의 터널로 이어지는 진입로에서 분화구 모양의 구멍이 확인됐고, 남쪽 터널 입구 인근에서도 최소 2개의 구멍이 새로 발견됐다. 서쪽 진입로에도 이전에 없었던 구멍과 그을린 자국이 추가로 찍혔다.
크랜필드 대학의 폭발 영향 전문가인 트레버 로런스는 BBC에 “콘크리트를 분출할 수 있는 규모의 극심한 폭발은 지하 구조물에도 심각한 피해를 줄 수 있다”며 “단기간에 손상을 복구하기는 어려울 수 있다”고 설명했다.
이스파한 핵시설의 위성사진에서도 미국 싱크탱크 과학국제안보연구소(ISIS)가 우라늄 전환시설로 지목했던 건물이 대부분 파괴된 모습이 포착됐다. 북쪽에 있는 터널 입구와 다른 터널 입구 두 곳도 손상된 것으로 나타났다.
마크 캔시언 전략국제문제연구소(CSIS) 선임 고문은 “이스파한 터널 입구 중 하나에서 거무스름한 잔해가 쏟아져나온 것으로 보아 내부 폭발과 화재가 있었던 것으로 추정된다”며 “이 경우 복구에 몇 년이 걸릴 수 있다”고 진단했다.
다만 그는 “변색이 폭발이 아닌 무기 자체에 의한 것일 수도 있고, 다른 터널 입구는 모래와 흙으로 덮여있는 것처럼 보이기도 한다”며 “만약 이런 경우라면 복구에 몇주만 필요할 수도 있다”고 덧붙였다.
지난 22일 촬영된 나탄즈 핵시설 사진에서는 움푹 팬 구멍 두 곳이 포착됐지만 24일 사진에서는 이 구멍들이 흙으로 덮여있었다. BBC는 이미 피해복구 작업이 진행 중임을 시사한다고 분석했다.
BBC는 또 이런 사진들이 이란이 여전히 농축 우라늄 재고를 보유하고 있는지에 대한 의문은 해소해주지 못하고 있다고도 지적했다.
데이비드 올브라이트 미 과학국제안보연구소(ISIS) 소장은 “전반적으로는 이스라엘과 미국의 공격이 이란의 핵 프로그램을 효과적으로 파괴했다”며 “이란이 공격 이전의 역량을 회복하기까지는 오랜 시간이 걸릴 것”이라고 진단했다.
올브라이트 소장은 다만 “그렇기는해도 농축우라늄 재고와 아직 나탄즈나 포르도에 설치하지 않았던 원심분리기가 남아있다”면서 “이는 향후 무기급 우라늄 생산에 사용될 여지가 있어 여전히 위협이 된다”고 지적했다.
대미 수출 둔화, 지정학적 불확실성 고조 등으로 이달 기업 체감경기가 넉 달 만에 다시 나빠졌다.
한국은행이 26일 발표한 6월 기업경기 조사 결과를 보면, 이달 전 산업 기업심리지수(CBSI)는 전월보다 0.5포인트 하락한 90.2로 집계됐다. 지수는 지난 3월부터 석 달 연속 상승하다가 이달에 하락세로 돌아섰다.
CBSI는 기업경기실사지수(BSI) 중 주요 지수(제조업 5개·비제조업 4개)를 바탕으로 산출한 심리 지표다. 장기평균(2003∼2024년)인 100을 웃돌면 경제 전반에 대한 기업 심리가 낙관적, 100을 밑돌면 비관적이라는 뜻이다.
이혜영 한은 경제심리조사팀장은 “기업심리지수가 전월과 비슷한 수준이라 심리가 크게 악화한 것은 아니지만, 장기평균 수준을 밑돌고 있기 때문에 좋은 상황이라고 보기는 어렵다”고 말했다. 이어 “미국 관세 정책 변화와 새 정부 정책, 내수 회복 시기 등의 영향을 받을 것”이라며 “(다음달 초) 상호관세 유예기간 종료를 앞두고 협상 진행 상황이나 구체적인 추가경정예산 집행 시기 등을 지켜봐야 한다”고 설명했다.
산업별로 보면 제조업 CBSI(94.4)는 업황(-0.7포인트)과 자금 사정(-0.4포인트) 등을 중심으로 전월보다 0.3포인트 하락했다. 올해 1월부터 5개월 연속 오르던 제조업 CBSI는 6개월 만에 다시 하락했다.
이 팀장은 “관세 유예에 따른 재고 비축 움직임으로 전반적 재고 수준은 개선됐지만 철강·알루미늄과 그 파생상품의 관세율이 올랐고 중동 전쟁에 따른 지정학적 리스크도 발생하면서 제조업 기업 심리가 악화했다”고 설명했다.
비제조업 CBSI(87.4)도 매출(-0.6포인트)과 채산성(-0.5포인트) 등이 부진하게 나타나면서 0.7포인트 내렸다. 역시 넉 달 만에 하락세로 돌아섰다.
7월 CBSI 전망치는 전산업(89.4), 비제조업(86.7)이 이달 전망치보다 0.1포인트, 0.4포인트씩 하락했고 제조업(93.4)은 0.3포인트 상승했다.