[올앳부동산] 재건축·재개발 규제 완화, 집값 띄울까 잡을까?

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작성자 이길중 작성일25-07-01 01:53 조회1회 댓글0건

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새 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위한 고강도 대출 규제 정책 내놓은 가운데 그 다음 스텝인 ‘공급 확대’ 카드에 대한 관심이 뜨겁다. 도심 재건축·재개발 규제 완화가 향후 주택 공급 대책의 핵심이 될 가능성이 높지만 재건축·재개발 활성화 정책이 당장의 집값 상승의 불씨가 될 수 있다는 우려도 제기된다.
전문가들은 재개발·재건축 규제 완화를 비선호 지역부터 순차적으로 시행하고, 이주 시기도 공급계획을 뒷받침하는 등 세심하게 정책을 짜야 한다고 지적했다. 과거 문재인 정부에서 시도했던 공공 재건축·재개발, 도심복합사업 등을 복기해 실패를 반복하지 말아야 한다는 조언도 나왔다.
한국부동산원에 따르면 6월 넷째주 기준 올해 서울 아파트값의 누적 상승률은 3.1%로 나타났다. 부동산원은 매주 발표하는 주간아파트가격동향 자료를 통해 목동·여의도·반포·잠원 등 주요 재건축 추진 단지들 중심으로 서울 아파트 가격 상승과 거래량 증가가 두드러졌다고 여러 차례 분석했다. 재건축이 활발한 서초구와 양천구의 올해 누적 상승률은 각각 7.14%, 4.14%에 달했다.
재개발·재건축 활성화는 정권을 막론하고 주택 가격 안정화 대책으로 꾸준히 제시돼왔다. 이미 수요가 집중된 주요 도심 지역에 직접 공급을 촉진할 수 있다는 장점 때문이다.
함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 “지금처럼 신규 분양을 통한 주택 공급이 부족한 상황에서 재건축·재개발은 당장은 집값 상승의 재료 역할을 하며 불을 당길 수 있지만, 장기적 관점에서는 주택 수요에 맞는 공급을 촉진할 수 있는 가장 효과적인 방법 중 하나”라고 말했다.
이미 상당 부분 진행된 서울의 주택 노후화도 재건축·재개발이 활성화돼야 하는 이유로 거론된다. 부동산 R114에 따르면 서울 아파트 수는 임대 주택을 제외하고 현재 171만1444가구에 달한다. 이중 입주 30년을 초과한 노후 아파트는 28.54%에 해당하는 48만8457가구다. 특히 노원구(62.37%)와 도봉구(59.56%) 등에서는 노후 아파트 비중이 높아 주거여견 개선에 대한 필요성이 제기된다.
하지만 반론도 만만치 않다. 재건축·재개발이 특정 계층에만 이익이 돌아간다는 지적이다. 단기적으로 집값이 상승하는 충격으로 작용할 수 있다는 우려도 크다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “정부가 용적률 상향 등 재건축·재개발 규제를 완화해, 조합원들에게 분담금을 적게 걷으면 결국 공사 비용 충당을 위해 분양가가 높아져 사회적 부담이 증가한다”면서 “개발사업자와 해당 주민에게만 특혜를 주는 꼴”이라고 말했다.
실제로 과거 연구들에 따르면 정비사업을 통한 주택 공급 혹은 공급 정책이 인근 아파트값을 단기적으로 상승시키고, 주택 가격의 변동률을 심화시킨 것으로 나타났다.
일례로 2023년 중앙대 도시계획부동산학과 박사수료 배영곤과 강창덕 교수는 ‘정비사업에 의한 주택공급이 인근 아파트 가격에 미치는 영향’ 논문에서 흑석3재정비촉진구역이 ‘흑석 자이’로 재개발하면서 인근 500ｍ 위치한 300세대 이상 아파트단지의 가격 동향을 추적한 결과, 정비사업이 진행될 떄마다 아파트 가격이 출렁였다.
조합설립인가 전후부터 가격 상승세가 시작됐다. 이 시기 500ｍ 인근 아파트 단지들은 1~1.5㎞ 떨어진 다른 단지와 비교할 때 1㎡당 가격이 약 53만원이 높았고, 관리처분계획인가 전후에는 46만원이 높았다. 정비구역에서 생긴 이주 수요가 주변 아파트 가격을 높인 것이다. 반면 준공단계에서는 오히려 재정비구역 인근 아파트 가격이 다른 단지보다 72만원 더 낮았던 것으로 나타났다. 정비사업 초기에는 가격이 오르다가 준공 이후에야 안정화되는 모습을 보인 셈인데, 문제는 준공까지는 통상 10~15년에 가까운 시간이 소요된다는 것이다.
이에 장기적 관점에서 공급 대책을 마련하더라도, 당장의 충격을 고려해 재건축·재개발의 단계적 규제 완화, 이주 대책 마련 등이 필요하다는 제언이 나온다.
논문 저자들은 “‘주택가격안정화’를 위한 주택공급 정책은 사업의 시기별로, 공간의 범위별로 효과가 다름을 고려하여 수립돼야 한다”면서 “이주시기를 순환적으로 유도하는 방안 등을 제시할 수 있다”고 제언했다.
변세일 국토연구원 선임연구위원도 “현재 1기 신도시 재건축 선도지구 선정 이후 이주 대책이 충분히 확보되지 않은 상태로, 지금 상태에서 사업이 추진되면 해당 지역 인근의 가격이 크게 상승할 것으로 우려된다”면서 “재건축·재개발로 인한 이주 계획에 동반되는 공급계획이 따라주지 않으면 집값 불쏘시개 역할만 할 수 있다”고 말했다.
재건축·재개발 규제 완화와 활성화로 사업성이 좋은 지역으로만 정비사업이 쏠릴 가능성이 크다는 우려도 나온다. 주택 양극화는 이미 현재 진행형이다. 서울시 정비사업 정보 안내 사이트인 정보몽땅을 보면, 현재 운영 중인 재건축 사업장 264개 중 40.16%에 해당하는 106개가 강남구, 서초구, 송파구 등 강남 3구에 위치했다. 한강 이남에 몰린 사업장은 전체의 67.05%인 177개에 달했다.
변 연구위원은 “높은 용적률, 낮은 사업성으로 재건축 과정에서 조합원이 분담금을 내더라도 강남처럼 시세차익을 크게 거둘 것으로 예상되는 지역으로만 사업이 쏠리는 구조”라면서 “이 경우 전체적인 도심 주택 공급으로 이어지지 않을 확률이 높다”고 지적했다. 그는 “문재인 정부 말기 시도했던 공공 재개발 사업, 도심 복합 개발 사업 등의 실패를 복기하며 멸실로 인한 주택 가격 상승을 방지하는 정비사업 활성화 계획이 필요하다”고 말했다.
재건축·재개발이 불러올 양극화의 함정을 벗어나기 위해 지역별로 순차적인 규제 완화가 필요하다는 주장도 제기된다.
양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 “자칫 잘못하면 정비사업 규제 완화가 강남 특혜로 이어질 수 있다”면서 “서울 외곽이나 경기도 등 집값 상승세가 상대적으로 덜한 지역부터 순차적으로 규제 완화가 나와야 한다”고 말했다.
이스라엘과 사흘째 휴전을 이어가고 있는 이란이 국내 안보로 초점을 옮겨 반정부 세력을 단속하고 간첩 용의자를 대거 체포하는 등 경계 태세를 강화하고 있다. 이스라엘과의 무력 충돌로 발생한 혼란을 틈타 반정부 시위 등이 벌어지는 것을 방지하기 위해서다.
로이터통신은 26일(현지시간) 이란 당국이 전국적으로 대규모 체포, 처형, 군대 배치 등 내부 보안을 위한 조치를 시행하고 있다고 보도했다.
보안당국 고위 관계자는 혁명수비대 및 혁명수비대 산하 준군사조직 바시즈가 보안 활동을 강화하고 있다고 로이터에 밝혔다. 이란은 지난 13일 이스라엘 공습이 시작된 후 표적 단속과 거리 순찰 등을 통해 이스라엘에 협력한 간첩을 색출해왔다.
이란 인권단체 HRNA에 따르면 지난 23일 기준 705명이 ‘이스라엘의 용병’이라는 혐의로 체포됐고 이들 다수가 간첩 활동을 했다는 이유로 곧바로 기소됐다. 지난 24일에는 튀르키예 국경 인근 우르미아 지역에서 이스라엘에 협력한 혐의로 3명이 처형됐다.
특히 쿠르드족이 밀집한 지역에는 곳곳에 검문소가 설치돼 신체 수색이 시행되는 등 단속이 강화됐다. 쿠르드족 분리주의 세력이 분쟁을 일으킬 소지를 차단한다는 취지다. 쿠르드족 분리독립 무장정파인 이란 쿠르드 민주당의 리바즈 칼릴리는 이스라엘의 공습이 시작된 지 3일 만에 혁명수비대가 쿠르드족 거주지역에 배치됐고 주민들의 집을 방문해 범죄 용의자와 무기를 수색했다고 밝혔다.
정부의 SNS 검열도 한층 더 심각해졌다. 최근 사법부 범죄예방부는 일부 SNS 사용자들에게 “귀하의 번호가 시오니스트 정권(이스라엘)의 페이지와 연결된 기록이 있으니 댓글과 ‘좋아요’를 삭제하라. 이스라엘과 관련된 온라인 계정에 가입하거나 계정을 구독하는 것은 법에 따라 처벌받는 범죄”라는 내용의 문자를 보냈다.
이란 의회(마즐리스)는 지난 23일 이스라엘 등 적성국과 협력하는 이들에 대한 처벌을 강화하는 법안을 긴급하게 통과시켰다. 알리레자 살리미 이란 국회의원은 “(해당 법률이 적용되면) 이스라엘과 미국 등에 유리한 정보 수집과 간첩 활동을 한 사람은 사형에 처해질 수 있다”고 밝혔다.
이란 국민 사이에선 불안감이 고조되고 있다. 한 여성은 “전쟁으로 인한 죽음과 파괴보다 상처 입고 굴욕당했다는 분노를 자국민에게 돌리는 정권이 더 두렵다”고 BBC에 말했다. 이란 전문가 아라시 아지지는 “이란인들은 상처받은 정권이 자신들을 쫓아와 정치적, 시민적 공간을 더 폐쇄할까봐 걱정하고 있을 것”이라고 CNN에 말했다.
국제앰네스티는 “이스라엘에 협력한 혐의로 체포된 사람들에 대한 신속한 재판과 처형은 이란 당국이 사형을 무기화해 통제력을 행사하고 국민에게 공포심을 조장하는 방식을 보여준다”고 지적했다.
LS전선과 LS마린솔루션이 25일 마이크로소프트(MS)와 아마존웹서비스(AWS) 등이 주도하는 ‘한·일 해저통신망 구축 프로젝트’(JAKO)에 참여한다고 밝혔다. JAKO 프로젝트는 부산과 후쿠오카를 잇는 총 260㎞ 구간에 광케이블을 활용한 통신망을 구축하는 대규모 해저통신 인프라 사업이다.
MS, AWS, 한국 드림라인, 일본 아르테리아 네트웍스 등 국제 테크기업과 통신사들이 협력체를 구성해 추진한다. 올해 착공해 2027년 완공될 예정이다.
LS전선은 국내 전선업계에서 처음으로 국가 간 해저통신망 사업을 턴키(설비부터 완공까지 모든 과정을 한 업체가 일괄적으로 책임지는 것) 방식으로 수주했다. LS마린솔루션은 이 사업에서 해저케이블의 시공을 맡는다.
LS전선은 “이 프로젝트는 인공지능(AI)과 클라우드 서비스 도입 확대에 따라 빠르게 늘어나는 데이터 전송량에 대응하기 위한 핵심 인프라”라며 “한국이 국제 통신거점으로 도약하는 데 중추적 역할을 할 것”이라고 기대했다.
LS전선은 이 사업으로 ‘동북아 디지털 고속도로’의 핵심축을 구축하고, 기존의 ‘에너지 고속도로’ 사업에 이어 디지털 인프라 시장의 국제적 입지를 강화한다는 계획이다.
주완섭 LS전선 통신·산업솔루션사업본부장은 “글로벌 클라우드·통신 기업의 핵심 인프라 사업에 국내 기업이 직접 참여한 뜻깊은 사례”라며 “LS전선과 LS마린솔루션은 글로벌 협력을 강화하고 해저 인프라 시장을 지속해서 확대해 나가겠다”고 밝혔다.