XBOXSERIESS [올앳부동산] 아파트·비아파트로 갈라진 전세시장

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작성자 이길중 작성일25-07-28 08:50 조회2회 댓글0건

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XBOXSERIESS 최근 전세시장이 아파트와 비아파트로 ‘이원화’되는 양상을 보이고 있다. 아파트 시장에서는 전세 공급 위축으로 전세가격이 올랐지만 빌라 등 비아파트 시장에서는 수요가 위축되면서 전세가격이 떨어지는 ‘역전세’ 공포가 커지고 있다. 특히 올해 하반기 새 아파트 입주 물량이 줄어드는 상황에서 전세대출 규제가 포함된 6·27 대책까지 더해져 아파트 전세의 가격 상승은 더 가속화될 수 있다.
전문가들은 전세시장에서 아파트·비아파트 시장이 갈라져 다른 흐름을 보이고 있는 만큼, 전세시장에 관해 심도 있는 고민을 해야 한다고 지적한다.
아파트 시장에서 전세는 여전히 주류지만, 비아파트 시장에선 비주류다. 27일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 상반기 서울 연립·다세대 주택 임대차 거래 중 전세 비중은 41.2%에 불과했다. 2022년 상반기까지만 해도 61.9%에 달했던 전세 비중이 2023~2024년 급증한 전세사기 이후로 급감한 것이다.
반면 올해 아파트 시장에서 전세 비중은 57.2%로 여전히 절반 이상을 차지하고 있다. ‘전세의 월세화’는 아파트 시장에서도 나타나고 있지만 전세 비중만 보면 2022년 57.4%과 비슷한 수준이다.
조정흔 경제정의실천시민연합(경실련) 토지주택위원장은 “아파트와 비아파트 전세시장은 완전히 다른 시장이 됐다”면서 “매매가격에 대한 상승 기대가 판이하게 다르기 때문”이라고 설명했다. 그는 이어 “아파트 전세 시장은 집값이 오를 것이란 기대가 늘 있기 때문에 전세사기에 대한 우려가 낮지만, 비아파트 시장에는 그러한 기대가 없다 보니 월세화가 훨씬 빠르게 진행되고 있다”고 말했다.
이 같은 흐름은 2022년 전세사기 여파가 가장 주된 이유다. 주로 빌라 등 비아파트에서 일어난 전세사기 사건으로 비아파트 전세 선호도가 급격히 떨어진 게 기본적 배경이다.
이미 서울의 아파트 전세 매물은 줄고 가격은 꾸준히 올랐다. 아파트 부동산 플랫폼 아실에 따르면 서울의 아파트 전세 매물은 지난달 25일 2만4986건에서 2만4011건으로 4% 감소했다. 한국부동산원에 따르면 7월 셋째주(21일 기준) 서울 아파트 전세가격은 전주 대비 평균 0.06%, 누적 1.16% 올랐다.
수급 지수로도 뚜렷하게 나온다. KB부동산 자료를 보면, 7월 셋째주 서울의 전세수급지수는 145를 기록했다. 전세수급지수는 100을 기준으로 이보다 높으면 수요가 공급보다 많음을 의미하는데, 서울의 전세시장에서 공급 부족이 심해졌다는 뜻이다.
여기에 올해 하반기 신축 아파트 입주 물량이 줄고 실입주 조건을 강화한 6·27 대출 규제책으로 아파트 전세 물량이 더 줄어들 것이라는 전망이 나온다.
부동산 플랫폼 직방에 따르면 올해 하반기 서울 아파트 입주 예정 물량은 1만4043가구로 1년 전보다 29.1% 줄었다. 입주가 줄다 보니 전세 물량도 같이 줄어든다. 이미 분양 물량 부족이 예견돼 있던 차에 6·27 규제로 갭 투자가 일부 차단되면서 전세 공급이 감소할 수 있다는 우려가 나오는 것이다.
서울 동대문구 아파트에 사는 30대 직장인 A씨의 사례가 대표적이다. 내년 초 전세 만기를 앞둔 그는 “가을부터 아파트 전세 가격이 오를 것이라는 얘기를 자주 듣는다”면서 “월세는 한 번도 생각해 본 적이 없는데, 전세가 많이 오르면 선택지로 고려할 수밖에 없다”고 말했다.
이 때문에 전세 매물 대신 300만원이 넘는 고액 월세가 점점 많아지고 있다. 국토부 실거래가 시스템에 따르면 서울 아파트 월세 거래 중 300만원이 넘는 고가 월세 비중은 올해 1월 5.82%에서 6월 7.13%, 7월 7.02%까지 높아졌다.
남혁우 우리은행WM영업전략부 연구원은 “매매 가격 대비 전세 가격의 오름세가 커지면 앞서 규제로 차단하고자 했던 갭 투자에 오히려 유리한 환경이 조성될 수 있다”면서 “공급 대책 마련이 시급한 이유”라고 말했다.
임대차 시장에서 일정 부분 전세 물량을 소화했던 연립·다세대 등 비아파트 시장은 점점 더 수요가 줄어들고 있다. 특히 6·27 규제 이후 전세 정책대출(버팀목)의 한도가 4000만~6000만원가량 낮아지고 전세보증 비율도 90%에서 80%로 낮아지면서 안 그래도 적은 비아파트 전세 수요가 더 줄어들 것이란 우려가 나온다.
전세 보증금이 종전보다 하락하는 역전세가 발생하면서 임대인의 보증금 미반환 사고가 발생할 가능성이 높아진다. 부동산 플랫폼 집토스는 2023년 상반기와 올해 상반기 실거래 데이터를 분석해 전국 연립·다세대 3채 중 1채꼴로 전셋값이 떨어졌다고 분석했다. 이처럼 역전세가 현실화될 경우 임차인과 임대인 모두 전세 보증금을 둘러싼 위기 상황에 처하게 된다.
전문가들은 비아파트 시장에서의 전세가 하락과 이를 통한 월세화를 일종의 ‘정상화’로 본다. 기존에 월세 중심이었던 비아파트 전세시장을 과도하게 부풀리고 ‘거품’을 만든 것은 2015년 이후 폭증한 전세보증·대출이므로 이를 예전처럼 월세 중심으로 되돌리는 과정이 필요하다는 이유에서다.
정부는 전세사기 이후 무너진 비아파트 시장을 활성화하기 위해 지난해부터 다양한 대책을 내놓고 있지만 아직은 역부족이다. 올해 상반기 주택 임대사업자들이 의무적으로 가입해야 하는 임대보증 발행실적은 반기 기준으로 2021년 이후 4년 만에 최저였다.
정부는 지난해와 올해 2년간 한국토지주택공사(LH)를 중심으로 빌라를 사들여 임대주택으로 공급하는 신축매입임대를 11만가구 공급하겠다고 밝혔다. 전용면적 85㎡ 이하의 비아파트를 소유한 경우에는 청약 시 무주택 자격을 유지할 수 있도록 했다. 올해부터는 1주택자가 빌라를 사서 단기임대로 등록하면 1가구1주택 비과세 혜택을 주는 제도도 부활시켰다.
조 위원장은 “무리한 공급보다는 비아파트 임대차 시장이 건강하고 정상적으로 돌아갈 수 있는 환경을 만들어야 사라진 수요를 늘리고 공급도 확대할 수 있다”고 말했다.
“한국미술사 책으로 독자와 만나던 마음으로 이제 유물로 이야기하는 박물관 전시로 국민과 만나겠습니다.”
유홍준 국립중앙박물관장(76)은 취임 사흘 만인 24일 기자간담회를 갖고 “저로선 문화체육관광부장관 보다 국립중앙박물관장이 제 몸과 능력에 더 맞다고 생각한다”며 이같이 말했다.
유 관장은 베스트셀러 인문서인 <나의 문화유산답사기>로 널리 알려진 미술사가다. 2004~2008년 문화재청(국가유산청) 청장을 지낸 데 이어 국립중앙박물관장까지 우리 문화유산을 대표하는 두 기관의 수장을 모두 지내게 됐다.
“관장 임명 발표가 나고 (소설가) 황석영 선배가 한 문장으로 카톡 축하 인사를 보내더라구요. ‘일이 맞춤하고 격이 맞다고 생각함.’ 평생 연구한 미술사 저술의 마침표를 나중에 찍더라도 국립중앙박물관에 주어진 시대적 사명과 요구에 응답하는 게 맞다고 생각했습니다.”
국립중앙박물관은 1960년대 덕수궁 석조전, 1970년대 국립민속박물관 건물, 1980년대 조선총독부 건물, 2000년대 국립고궁박물관을 거쳐 2005년 용산 국립중앙박물관으로 이전했다. 현재 연면적 13만8156㎡에 달하는 건물, 44만점에 이르는 소장품, 지난해 400만명에 육박한 관람객 등 말그대로 세계적인 박물관이 됐다.
유 관장은 “2005년 당시만 해도 100만명은 꿈의 숫자였는데 이제 400만명이 되고, 최근 <케이팝 데몬 헌터스> 붐으로 더 많은 사람들이 밀려오고 있다”며 “박물관의 수준에 자부심을 가지면서 어떻게 더 나은 관객서비스를 할지 생각하고 있다”고 했다. 그러면서 “국민들께 사람이 너무 몰리다보니 평일이나 수요일 야간 개관을 이용해 주십사 당부드리고 싶다”며 “100만명에 맞춰진 부대시설을 늘리는 것은 과제”라고 말했다.
유 관장은 “박물관의 업적과 위상은 전시회로 나타난다”고 했다. 그는 시민들이 해외에 나가지 않고도 서울에서 세계 유수 미술관의 명작과 명화를 볼 수 있도록 전시회를 열고, 이러한 전시가 지방에서도 열릴 수 있도록 유도할 계획이라고 했다.
주요 과제로는 1980년대 한국 문화의 진수를 세계에 처음 알린 ‘한국미술 5000년’과 같은 대규모 전시를 준비할 계획이라고 했다. 그는 “K-컬처의 뿌리로서 한국미술의 진수를 소개하는 전시를 구상하고 있다”며 “이것만 제대로 해도 관장으로서 소임을 다하는 것으로 생각하고 있다”고 말했다.
고수익을 낼 수 있다며 투자자를 끌어모아 840억원대 폰지사기를 벌인 일당이 경찰에 체포됐다.
경기남부경찰청 반부패·경제범죄수사대는 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 위반(사기), 사기, 유사수신 혐의로 사기 조직 총책 A씨를 구속하고, 공범 6명을 불구속 입건해 검찰에 송치했다고 25일 밝혔다.
A씨 등은 2020년 10월부터 2022년 1월까지 서울 강남지역 등에서 AI, 코인 등을 내세운 사업 설명회를 열어 “투자 시 300%의 수익을 지급하겠다”고 속여 2200여명을 모집해 총 840억원의 투자금을 챙긴 혐의를 받고 있다.
이들은 실제 투자는 하지 않은 채 신규 투자자의 투자금을 기존 투자자에게 배당금으로 지급하면서 돌려막는 이른바 ‘폰지사기’ 수법으로 범행했다.
피해자들은 A씨 등의 말을 믿고 적게는 100만원부터 많게는 10억원까지 투자했다가 피해를 본 것으로 전해졌다.
A씨는 총책으로 있으면서, 가족과 지인을 범행에 가담케 한 뒤 자금·전산·마케팅·투자자 모집 등 역할을 분담해 범행했다.
피해 신고를 받은 경찰은 2022년 9월 정식 수사에 착수해 지난 5월 A씨에 대한 구속영장을 신청했으나, A씨는 구속 전 피의자 심문을 앞두고 잠적했다.
경찰은 2개월간 추척한 끝에 최근 A씨를 검거해 구속 상태로 검찰에 송치했다.
A씨는 사기죄로 2021년 7월 법원에서 징역 8월에 집행유예 2년의 확정판결을 받은 바 있는 것으로 알려졌다.
경찰 관계자는 “폰지사기는 다수의 피해자를 양산하고, 피해 복구가 사실상 불가능하다는 점에서 좀 더 강력한 처벌이 필요한 범죄”라며 “이번 사건 피해자들은 AI나 코인 등에 어두운 50~70대인 경우가 많았는데, 고수익을 낼 수 있다는 투자 권유는 폰지사기일 가능성이 높으므로 각별한 주의를 기울여야 한다”고 밝혔다.
미·일 간 관세 협상이 전격 타결되면서 상호관세 부과 시점(8월1일)을 열흘 앞둔 한국 협상단의 대응이 주목된다. 미국과의 경제·안보 등 여러 측면에서 일본은 한국과 가장 유사한 처지에 있는 국가다. 우선 미·일 협상 내용을 구체적으로 파악하고, 이를 참고해 미국과의 협상을 유리하게 끌고 나가야 한다는 분석이 나온다.
23일 통상업계 관계자들의 말을 종합하면, 일본 내부에서는 관세 협상 타결에 대한 평가가 엇갈리는 가운데 상대적으로 긍정적 평가가 많은 것으로 전해진다. 미국과 상호관세 협상을 타결한 아시아 국가 중 15%라는 가장 낮은 세율로 합의했고, 핵심 의제였던 자동차 품목관세도 기존 25%에서 12.5%로 절반 낮췄기 때문이다.
그러나 전문가들은 평가하기는 이른 시점이라 보고 있다. 트럼프 대통령의 SNS와 일본 정부 고위급 인사의 발언 외 구체적인 합의 내용을 꼼꼼히 따져봐야 한다는 지적이다. 허재철 대외경제정책연구원 일본동아시아팀장은 “일본이 그동안 노력한 성과가 합의로 이어진 것일 수 있지만, 선거 직후 나온 결과라는 점도 주목할 필요가 있다”고 말했다. 일본은 지난 20일 참의원(상원) 선거를 치렀는데 여당 측은 과반 확보에 실패했다. 만약 타결된 내용이 일본에 유리한 것이었다면 선거 전 발표했을 것이라는 분석이다.
동시에 미·일 협상 타결은 미국의 조바심을 보여주는 것이란 의미로도 해석된다. 참의원 선거 결과로 이시바 시게루 일본 총리의 거취가 불분명해진 가운데 일본이 요구한 품목관세 인하 등을 받지 않을 경우, 협상이 더 지지부진해질 수 있기 때문이다. 이날까지 미국과 상호관세 협상을 타결한 국가는 아시아 4개국과 영국뿐이다. 성과가 필요했던 트럼프 대통령과 일본 리더십 교체 위험이 이날 타결의 요인 중 하나로 풀이된다.
자동차·철강 등 품목관세 인하에 집중해온 한국 입장에서는 미·일 타결로 참고할 ‘기준점’이 생긴 셈이다. 국내 기업들은 최소한 시장에서 경쟁하는 다른 나라보다 불리하지 않은 세율을 요구하고 있다. 대미 수출에서 중요한 자동차 품목관세도 일본이 얻은 만큼 한국도 가능성은 있는 것으로 보인다. 다만 트럼프 대통령이 밝힌 일본의 대미 투자 규모(5500억달러·약 759조원)는 부담이 될 것이라는 분석이 나온다. 익명을 요구한 한 전문가는 “사실 일본의 5500억달러가 어떤 내용인지 추측하기도 어렵다”며 “일본이 실제 투자 가능한 규모인지 모르겠지만, 우리도 강한 카드가 필요해 보인다”고 말했다.
우선 정부는 미국이 지속해서 요구하는 알래스카 액화천연가스(LNG) 사업 참여에 이어 주한미군 방위비 분담금 증액과 국방비 지출 확대 등 안보 분야와 위치 기반 데이터 반출 허용, 수입차 관련 규정 등 비관세 장벽 완화를 협상 카드로 제시할 것으로 전망된다. 여기에 조선·반도체 등 제조업 협력뿐 아니라 에너지 수입 대폭 확대도 카드로 거론된다.
다만 정부는 쌀과 소고기 추가 개방은 최대한 내주지 않기로 입장을 정한 것으로 알려졌다. 일단 협상 카드에서는 배제하되 바이오 에탄올용 옥수수 등 ‘연료용 작물 수입 확대’ 카드를 검토하는 방향으로 논의하고 있다. 현재도 바이오 에탄올용 옥수수 같은 연료용 작물은 수입할 수 있고, 식량용 작물과 시장 자체가 달라 식량안보 문제에 미치는 영향이 적다는 판단에서다.
그러나 일본도 이날 쌀 시장 개방을 조건으로 관세 협상을 타결하면서 미국의 농산물 개방 요구도 더 거세질 가능성이 크다. 실제 협상장에서 미국이 농산물 개방을 의제로 올리면 이를 마냥 무시하기도 어려워 정부의 고심도 깊어질 것으로 보인다. 정부 관계자는 “쌀과 쇠고기가 ‘레드라인’인지 아닌지는 지금으로선 확정적으로 얘기할 수 없다”고 말했다.